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2021年德国房价热潮还会持续吗?德国房地产行情解析!

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房产投资

2020/12/23 02:59:40发布

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  2021年德国房价热潮还会持续吗?德国房地产行情解析!经过五年来强劲的房价上涨,德国的住房市场继续保持强劲增长。在一个住房市场历来非常稳定的国家,这是一个重大转变。

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  原因?十年来的经济增长,超过100万难民,与工作有关的高移民,创纪录的低失业率,疲软的建筑供应和低利率。

  2020年5月,德国享乐主义价格指数较上年同期增长了10.93%(经通胀调整后为10.32%)(享乐主义指数试图准确地进行比较,因此是衡量房价趋势的最佳方法),价格最高根据Europace的数据,5月份的经济增长是有记录的。

  在截至2020年5月的一年中:

  公寓价格上涨了11.81%(经通胀调整后为11.2%),高于2019年5月的10.22%和两年前的4.8%的同比涨幅。

  新房价格上涨了8.04%(经通货膨胀调整后为7.45%),高于一年前的7.95%和两年前的5.44%。

  现有房价上涨了13.28%(经通胀因素调整后为12.66%),高于去年的8.91%和两年前的9.03%的年增长率。

  在2008-2009年全球金融危机之后,德国的住房市场是避免下滑的少数几个市场之一。而现在,看来它有望再次摆脱COVID-19大流行的影响。

  德意志银行在其《2020年德国房地产市场展望》报告中表示:“我们坚持认为,房价周期至少会持续到2022年。”“造成这种情况的原因有两个:第一个原因是新房供应不振,近年来的数量几乎停滞了。其次,信贷周期在2019年急剧跳升,这可能会引发房价和公寓价格更加动态的增长。

  尽管大多数德国抵押贷款借款人以高于“追踪”利率的长期利率借款,但极低的利率和债券收益率一直鼓励着需求的持续增长。仲量联行数据显示

  ,2019年德国住宅物业交易量同比增长7%,至200亿欧元(225亿美元)。它代表自记录开始以来的第二高交易量。建筑活动低迷是房价持续上涨的另一个原因。住房供应跟不上需求。根据Destatis的数据,2019年住宅许可证同比增长3.8%至360,578套,而住宅竣工数量同比增长2%至293,000套

  。然而,由于城市人口增加和移民激增,它仍然不足。建屋局总裁托马斯·鲍尔(ThomasBauer)表示,从中期来看,该国每年需要建造约40万套公寓,以防止城市房屋短缺。

  移民危机加剧了压力。根据联合国难民事务高级专员的数据,与其他任何一个国家和所有其他发达的西方国家相比,德国接待的难民数量位居第五,为106万。

  但是与住房市场不同,德国整体经济目前处于衰退之中。在2019年第四季度下降0.1%之后,2020年第一季度的实际GDP下降了2.2%。这是自2008年金融危机以来最大的季度下降。但是即使在冠状病毒大流行之前,欧洲最大的经济体已经开始放缓。2019年,由于国内汽车行业放缓以及全球贸易紧张局势导致的商品出口疲软,经济增长微弱0.6%,是2013年以来的最低表现。

  根据欧盟委员会的数据,预计今年经济将收缩6.5%,然后在2021年恢复5.9%的增长。

  租金收益

  德国大城市单产低下

  德国房屋和公寓的价格继续迅速上涨。

  慕尼黑是德国高成本的领导者,每平方米的价格从6,000欧元到10,000欧元。慕尼黑主要住宅区的公寓购买价格约为每平方米7800欧元。

  柏林变得越来越昂贵,价格在3,000欧元至6,000欧元之间,具体价格视所在地区而定。现在

  法兰克福大约和柏林一样贵。

  你会赚多少钱?

  在慕尼黑120平方米公寓的租金为每月约2,250欧元,收益率为3.5%。

  在柏林120平方米公寓每月租金约1,500欧元,收益率为3.5%

  在法兰克福,120平方米。公寓每月的租金约为1,700欧元,收益率为3.7%。

  这些是非常粗略的近似值。该表给出了更准确的数字。

  这些产量不高。

  无论在哪里购买,出租公寓都不会有太大问题。尤其是在低端地区,随着德国经济的持续繁荣,可负担公寓急剧短缺,吸引了来自欧洲各地的工人。在德国,

  税费

  德国的租金所得税很高

  租金收入:租金收入按累进税率征税,最高为45%。

  资本利得:持有十年以上的财产无需对资本利得征税。

  继承:继承权是按累进税率征收的,具体取决于与死者的关系以及继承的价值。配偶和子女的累进税率是7%至30%。

  居民:居民和非居民都适用相同的税收制度,但各种税收优惠和备案选择(例如联合申报)除外。

  购买指南

  在德国往返费用低至中等

  往返交易成本低至中等,仅占总价格的9.02%至16.34%。根据房地产所在地的联邦州,对房地产转让税征收3.5%至6.5%的税。房地产经纪人的费用可从3%调整为6%,另加19%的增值税。

  房东和房客

  德国法律是主要的

  德国法律明显偏向租户。

  德国房产租金:虽然可以自由商定租金,但随后可以对“过高”的租金提出上诉。

  租金增长受到控制,并且三年内的名义价值(实际价值要低得多)不能超过20%。

  租户安全性:无限的合同是标准的,有效地赋予了租户安全性。如果租约的终止会给他本人或他的家人带来困难,即使考虑到房东的合法权益,他们也可以反对“普通通知”,并要求继续租赁。

  经济增长

  经济萧条

  德国经济在2020年初陷入衰退,继2019年第四季度下降0.1%之后,2020年第一季度实际GDP下降了2.2%。这是自2008年金融危机以来最大的季度下降。

  甚至在冠状病毒大流行之前,欧洲最大的经济体就已经开始放缓。2019年,由于国内汽车行业放缓以及全球贸易紧张局势导致的商品出口疲软,经济增长微弱0.6%,是2013年以来的最低表现。

  根据欧盟委员会的数据,预计今年经济将收缩6.5%,然后在2021年恢复5.9%的增长。

  在推出1300亿欧元(约合1460亿美元)的经济刺激方案后,预计德国今年的赤字将相当于GDP的7%.2019年,德国公布的政府总盈余为498亿欧元(560亿美元),根据Destatis公布的数据,德国已连续八年保持不变,相当于该国GDP的1.4%,分别从2018年的1.9%和2017年的1.2%

  增长到2020年5月。德国的失业率从4.9%急剧上升至2020年5月的6.1%%,由于COVID-19爆发,一年前。

  根据Destatis的数据,德国的年通胀率在2020年5月为0.6%,低于上年同期的1.4%,是2016年8月以来的最低增速。据美国《金融时报》报道,今年的总体通胀率预计将放缓至0.3%欧盟委员会。

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