德国买房需要注意哪些事情?福利税收和成本费用-德国移民网

德国买房需要注意哪些事情?福利税收和成本费用

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房产投资

2023/03/27 03:50:28发布

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  尽管德国的房屋自有率相对较低,约有52%的人口选择出租房,但房地产市场的稳定性使其成为极具吸引力的投资选择。然而,在您开始寻找房子之前,有一些重要的事情需要考虑。

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  为什么要在德国买房?

  如果您在德国买房和租房之间左右为难,请考虑以下几点:

  拥有自己的家会给您带来稳定感和安全感。

  房主对他们的财产拥有无限的控制权,可以自由选择他们的公用事业供应商、进行结构改变、重新装修和养宠物。

  买房是一项稳健的金融投资,尤其是当您的银行账户中有未动用的资金时,该资金不太可能增值。

  德国尤其是购房的好地方,抵押贷款利率低(通常为1-2%)且房地产市场非常稳定。

  物业购买清单

  购买房产是您做过的最重大的财务决定之一,因此请确保您通过研究做好充分准备。如果您不太确定从哪里开始,我们整理了一份方便的清单,列出了您在德国买房之前应该考虑的各个方面。

  购房者的税收和成本

  不可避免地,购买房产不仅仅是申请抵押贷款并为您的梦想家园出价的问题。还涉及其他几种财产税和费用。了解预期情况,避免意外成本带来的不愉快惊喜。

  德国的抵押贷款

  大多数买房子的人都需要抵押贷款。德国的具体要求是什么?有哪些类型的抵押贷款可用,获得抵押贷款的过程是怎样的?抵押贷款顾问或财务顾问如何提供帮助?在我们的外籍人士德国抵押贷款指南中了解更多信息。

  德国的出租物业

  外国人在德国购买房产没有任何限制,无论他们是居住在德国还是其他地方。因此,您可以以非居民身份购买房产并明确将其出租,或者如果您离开德国,您可以选择出租自己的房屋。虽然出租物业可以成为房主的良好收入来源,但德国的租赁合同是有利于租户的,这意味着房东对租户负有严格的义务。

  津贴及补贴

  买房可能很昂贵。对于那些担心负担不起的人来说,德国政府提供了一系列补贴、贷款和津贴。这包括帮助支付购买或建造新房的费用,让您的家更环保,或者在德国购买您的第一套房子。

  无论您身在世界何处,买房绝不仅仅是要价问题。还涉及许多隐藏的费用和税款。在您决定在德国买房之前,请确保您了解所有费用。

  德国购房者的税费

  以下是您在德国购买房产时产生的税费、成本和费用的简要概述(通常称为“成交费”或“购买费”)。它们总共占购买价格的15%左右:

  公证费和土地登记费

  德国的购买合同必须在公证人在场的情况下签署,公证人还在土地登记处记录房产销售情况。这些服务的费用通常约为房产销售价格的2%。

  地产代理费

  如果您使用房地产经纪人帮助您找房子,您可能会产生费用,大约是销售价格的3.5%到8%,外加19%的增值税。自2020年12月起,法律要求买卖双方平均分摊房地产经纪人的费用。

  财产转让税(Grunderwerbsteuer)

  购买完成后,您将收到房产所在联邦州(Bundesland)的账单,要求支付房产转让税。按销售价格的百分比征收的税率因州而异:

  财产评估

  如果您的财产价值超过500.000欧元,您可能还需要支付财产评估费用。有几种方法可以做到这一点,费用从100欧元到几千欧元不等。

  不动产税(Grundsteuer)

  向您当地的税务局(Finanzamt)支付,这项年度市政税对德国的所有业主都是强制性的。应付金额的计算方法是将房产的评估价值乘以当地税率(介于0.26%和1%之间)。

  截至2023年,德国正在全面改革其计算不动产税率的方式;新税率将从2025年开始支付。

  在德国融资物业费

  任何正在考虑申请抵押贷款的人都应该知道,这些关闭费用很少由德国银行通过抵押贷款提供资金,并且必须由您自己的资产支付。

  例如,如果您购买价值400.000欧元的房产,您将产生大约60.000欧元的额外费用。这些费用不能由您的抵押贷款支付,这意味着您需要至少60.000欧元的资金来支付销售成本。这不包括您的抵押贷款机构要求作为押金的任何资产,该资产可能高达房产价值的20-40%。

  但是,您可以申请最高50.000欧元的KfW房屋所有权贷款,可用于支付公证费和财产转让税等过户费用。

  购房者的额外费用

  除了上述税费和法律费用外,您还需要考虑购房者产生的额外费用。这包括:

  搬家费用,如果您使用搬家公司

  上门维修

  家具和其他家居用品

  减税

  如果您决定在德国出租您的房产,您可以利用一些有吸引力的税收优惠。德国税收制度允许房东从租金收入中扣除产生租金收入的成本(例如抵押贷款利息、维修和维护)。您可以通过年度所得税申报表利用这些扣除额。

  资本利得税和在德国出售您的财产

  如果您拥有您的房产不到10年并选择出售它,任何经济收益都将缴纳25%的资本利得税。但是,如果该物业已作为您的主要住所至少整整两年,则例外。正因如此,德国人在购房时,更倾向于选择长期住所,而不是试图进入德国房地产市场。如果您只是在德国短期逗留,这一点值得牢记。

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