投资德国房产如何?德国房产市场前景解析-德国移民网

投资德国房产如何?德国房产市场前景解析

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房产投资

2021/10/23 01:45:38发布

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  德国是欧洲最大、最稳定的经济体,是吸引全球投资资本的目的地。维持和增加资本的一种方法是投资房地产。德国的房地产市场是异质的:德国西部的情况与德国东部的情况有很大不同,而该国首都柏林则有自己的特点。

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  由于以下关键因素,德国的房地产投资是可靠的并显示出前景:

  经济稳定。2020年,德国GDP达3.3万亿欧元(全球第五,欧洲第一)。

  低失业率。失业率同比下降0.9%,到2020年3月达到5.1%,为1990年以来的历史新低。由于冠状病毒大流行,失业率不可避免地上升。到2021年4月,它已达到6%,仍低于欧盟2021年7.3%的平均水平。

  人口增长。2021年,全国人口超过8300万。由于大量移民,人口不断增长。

  德国国民的收入正在增加。2019年,德国人的平均工资达到了每月3,994欧元的历史新高。2020年,一名全职员工的平均月收入为3,975欧元。

  德国房地产需求的主要诱因之一是廉价抵押贷款。过去17年的平均利率仅为3.37%,而在2021年3月降至1.18%。

  偿还贷款的负担减轻了,导致房地产需求大幅增加,从而导致价格上涨。

  柏林:潜力巨大的市场

    德国首都的经济正在蓬勃发展。2019年柏林GDP增长5.3%,超过全国平均水平4.7个百分点。主要行业是IT、医疗保健、电子产品制造和旅游业。柏林拥有欧洲最多的初创企业:每20小时就有一家新公司在那里开业。

  是什么促进了柏林人口的增长?

  主要原因是年轻的专业人士来到这座城市寻找工作。每年,居民人数增加40,000人,占首都人口总数的1%以上。

  柏林房地产市场是世界上最具活力的市场之一。该市的经济增长和人口增长正在推动需求。因此,房地产价格不断上涨:

  2015年至2021年间,柏林的住宅物业价格平均翻了一番,达到每平方米5,130欧元。

  同期住宅物业的平均租金增长了50%,达到每月每平方米12.5欧元。

  米特是柏林最昂贵的房地产市场,公寓的中位价为每平方米7,050欧元(相比之下,弗里德里希斯海因-克罗伊茨贝格(Friedrichshain-Kreuzberg)是第二贵的行政区,每平方米为6,500欧元)。米特的租金中位数为每平方米20欧元,比柏林平均水平高60%。

  郊区的住宅物业更便宜:例如,在柏林东部的一个自治市镇Marzahn-Hellersdorf,均价为每平方米3,171欧元,而该地区的租金约为每平方米8.55欧元。

  在柏林购买公寓时,您不应期望从租金中快速获利。当地住宅房地产主要在其未来资本化方面前景广阔。首都的房产每年产生3-4%的合理租金收入和价值收益。

  柏林对非住宅物业的需求也很高。2019年,商业领域投资了708亿欧元。对此类物业的需求持续增长,尤其是在中部地区。这种价格增长导致收益率下降至每年3-6%。

  西德:流动性强的房地产市场

  德国西部是一个工商业地区,基础设施发达,失业率低,人口购买力增强。德国西部房地产市场的特点是:

    对物业租赁和购买的高需求;

  与德国东部相比,提供的房产较少;

  高租金:住宅物业每月每平方米15-22欧元,商业物业每平方米38欧元;

  高房价:平均每平方米5,000欧元起;

  低产量:3-6%。

  慕尼黑、斯图加特、美因河畔法兰克福、杜塞尔多夫和汉堡是西部地区最大的高流动性房地产中心。

  有经验的投资者关注,不仅大城市,其过热的市场带来楼价高企,但也有5万至30万居民,城市发达的基础设施和低失业率。

  此类房产价格仍有增长潜力的地区包括路德维希港、雷根斯堡、因戈尔施塔特、奥尔登堡和海尔布隆。同时,在拥有20,000-50,000名居民的较小社区中,可以通过便宜10-15%的房产获得与大城市相同的收益。

  德国西部的成功经济也刺激了对非住宅物业的需求:办公室、酒店;高街零售建筑;仓储设施;中小企业的空间。大城市的商业地产是一个安全的选择,因为其价格不断上涨,流动性高。选择此类房产的投资者不是指望他们提供的当前收入,而是指望未来的资本增长。

  —德国西部哪些商业地产最可靠?—位于合适地点、签订长期租赁合同且状况良好的人。

  我们认为养老院和医疗中心是未来15-20年最有前途的商业地产类型。

  德国西部,尤其是南部地区,国内旅游业也十分发达。该地区最受欢迎的度假胜地是巴登-巴登的温泉小镇、加米施-帕滕基兴的滑雪胜地,以及施塔恩贝格和蒂蒂湖-新城。热门旅游区的租赁需求很高:例如,2019年,美因河畔法兰克福吸引了超过600万游客,而该镇的酒店床位不超过60,000个。

  德国东部:充满活力的市场发展

  德国东部以其经济的快速增长和巨大的发展潜力吸引着投资者。人口在增长,该地区的购买力也在增长。与此同时,失业率正在下降:例如,波茨坦的失业率在2021年达到6%。

  总体而言,东德的房地产市场具有以下特点:

  房产比德国西部便宜60-70%;

    相对较高的产量:4-8%;

  与西部地区相比,提供更多的房产;

  房价和租金上涨:2015-2020年,大城市房价平均上涨74%,租金上涨19%。

  德国东部最有前途的房地产市场位于大城市:莱比锡、德累斯顿和波茨坦,其完善的基础设施和适中的生活成本吸引了年轻人。2020年,莱比锡的平均租金达到每平方米7.7欧元,比2015年高出近24%,但与德国西部的大城市相比仍显着降低。

  由于价格相对较低,德国东部的收益率仍高于该国西部:住宅物业约为4-6%,商业物业约为6-8%。

  德国东部大中城市的发展为投资者提供了充满希望的市场。当地房地产相对较低的价格将确保更高的租金收益率,而持续的经济增长将允许投资者在7-8年内转售房产并获利。

  哈雷和开姆尼茨等小型大学城市青睐学生房产投资,有许多国际学生希望以合理的价格获得高质量的德国教育

  声明:本文图片来源于网络

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