德国房地产市场目前已进入谨慎复苏阶段，近期数据显示市场活动稳步但温和增长，但持续的经济和政治不确定性仍然对持续反弹构成风险。

　　住房市场概况

　　在经历了2022年末和2023年的大幅下滑之后，德国房地产市场已进入谨慎复苏阶段。根据德国联邦统计局的初步数据，2025年第二季度房价指数同比增长3.18%，这是自2024年第四季度以来连续第三个季度实现正增长。按实际价格计算，同期房价上涨了1.09%。

　　基尔研究所的GREIX指数也反映了类似的趋势，表明市场持续温和上涨。“市场活动有所回升，但现在谈论繁荣还为时过早，”基尔研究所房地产市场专家乔纳斯·兹德扎莱克指出。

　　尽管近期的上涨在一定程度上抵消了过去两年的跌幅，但专家强调，大多数地区的房价仍远低于2022年的峰值。基尔研究所预测，如果目前的温和价格走势持续下去，全国公寓价格在2029年初之前不太可能创下历史新高。

　　德国市场数据银行的数据显示，二手房和新建公寓的售价均稳步上涨。2025年第三季度，德国二手房均价达到每平方米3499欧元（约合4087美元），同比增长4.4%；新建公寓均价为每平方米5570欧元（约合6506美元），同比增长4.1%。慕尼黑仍然是德国房价最高的城市，二手房均价为每平方米8580欧元（约合10022美元），新建公寓均价为每平方米11514欧元（约合13450美元）。而多特蒙德则是十大城市中房价最实惠的城市。

　　展望未来，在稳定的需求和有限的建筑活动的支撑下，房价温和上涨预计将持续，这些因素可能会继续对住房可负担性构成压力。然而，更广泛的经济和政治环境的不确定性对持续复苏构成关键风险。荷兰国际集团（ING）全球宏观主管卡斯滕·布热斯基在接受路透社采访时表示：“尽管住宅房地产的购买力停滞不前，但房地产市场仍在复苏，我们预计这一趋势不会逆转。然而，经济和地缘政治方面的高度不确定性可能会继续打压消费者信心。”

　　根据路透社在2025年9月3日至15日期间对14位市场分析师进行的调查，预计2025年德国房价将同比增长3.0%，2026年涨幅将略微加大至3.5%。

　　供需概况：

　　尽管政府出台政策促进建筑业发展，但供应短缺问题依然存在。

　　德国住房市场持续面临日益严重的住房短缺问题。德国联邦统计局发布的数据显示，2024年新建住宅数量同比下降14.42%，至251,937套。新闻稿指出：“这是自2021年至2023年每年竣工住宅数量达到294,000套以来的首次显著下降。”此次下滑的主要原因是利率上升和建筑成本上涨，导致许多开发商放弃项目，并抑制了新的投资。

　　这一负面趋势也反映在建筑许可数据中。2024年获批住宅数量降至215,920套，同比下降16.98%，为2010年以来的最低水平。尽管2025年上半年获批住宅数量小幅增长2.91%（总计109,760套），但分析师警告称，不应将此解读为经济复苏的直接迹象，并强调此次增长是在近年来已较为低迷的基线基础上实现的。

　　为应对经济低迷，联邦政府推出了“住宅建设加速计划”，旨在通过简化规划和审批流程来加快住宅开发。该计划允许市政当局在自愿参与的前提下，在限定时间内偏离标准分区法规，缩短审批时间，并自动批准三个月后仍未处理的申请。然而，业内专家对该计划的近期影响仍持谨慎态度。世邦魏理仕（CBRE）的分析师指出，该计划的切实效果不太可能在2026年之前显现，并强调需要采取进一步的政策措施来稳定住房供应。

　　伊福经济研究所的预测进一步凸显了市场的挑战。该研究所预测，2025年仅有20.5万套住宅竣工，同比下降19%；2026年竣工量预计为18.5万套，再下降10%。伊福研究所建筑和房地产市场专家路德维希·多夫迈斯特指出，“尽管市场依然非常艰难，但包括融资、实际工资、房地产价格和可实现租金在内的总体状况已有所改善”，但该研究所预计，竣工量要到2027年才会再次回升，即使到那时也仅能达到19.5万套左右。

　　与此同时，受人口增长的推动，尤其是人口净迁入德国最大城市中心，住房需求持续增长。德国联邦统计局报告称，到2024年，德国人口将达到8360万，较过去十年增长超过3%。

　　展望未来，最新的空间规划预测表明，2025年至2045年间人口增长将趋于稳定，但区域差异显著。法国巴黎银行房地产公司预测，中等规模城市（人口不超过10万）的人口将下降1%，而大型城市（人口超过25万）的人口将增长2%，慕尼黑、汉堡、杜塞尔多夫、柏林、科隆、法兰克福和斯图加特等所谓的A级城市人口将增长5%。

　　新增家庭数量持续超过住宅建设速度，加剧了供需失衡，这一挑战在大都市区尤为突出。建筑活动的持续下滑进一步加剧了住房短缺。

　　根据德国联邦建筑、城市事务和空间发展研究所（BBSR）的数据，2023年至2030年间，德国将需要约256万套新住房，相当于每年约32万套。尽管这一数字低于此前设定的每年40万套的政策目标，但仍远超目前的住房供应量。主要城市的住房需求尤为迫切：BBSR估计，仅柏林每年就需要2.3万套新住房，其次是慕尼黑（1.13万套）和汉堡（1.02万套），科隆、法兰克福、斯图加特和杜塞尔多夫四座城市合计每年需要1.5万套。

　　由于建筑量无法满足需求，租金和房价进一步上涨的可能性很大。高力国际的专家在其最新报告中指出：“建筑活动的急剧下滑加剧了供应短缺，而城市中心和都市区对住房的需求依然居高不下，这进一步推高了住宅价格。”